ÜLKE genelinde 7 milyonun üzerinde kiracıyı yakından ilgilendiren uygulama 4 Kasım’da devreye girdi. Artık kira sözleşmeleri e-Devlet üzerinden yapılabilecek. Peki, bu yeni uygulama tarafları nasıl etkileyecek? Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz ile değerlendirdik.
Sistemin şu an için zorunlu olmadığını, mal sahibi ve kiracıların tercihine bırakıldığını, önümüzdeki dönemde ise zorunlu hale gelmesinin beklendiğini belirten Kiraz, öne çıkan avantajları şöyle anlattı:
TARAFLAR BİR ARAYA GELMEK ZORUNDA DEĞİL
Kira sözleşmeleri temelde yazılı olmak zorunda değil. Ancak hem kiracının temel hizmetleri alabilmesi hem de tarafların hak ve sorumluluklarını belirlemesi açısından yazılı yapılmasını şiddetle tavsiye ediyoruz. Bu noktada e-Devlet sistemi üzerinden kira sözleşmesi yapılması ile birlikte mal sahibinin veya kiracının fiziken bir araya gelmeden de sözleşme yapabilme imkânı oldu. Örneğin; bir gurbetçi vatandaşımızın Türkiye’deki evini Türkiye’ye gelmeden, herhangi bir kişiye de vekalet vermeden e-Devlet sistemi üzerinden kiraya verebilecek. Zaman ve belge maliyeti olmadan devlet platformunda sözleşme oluşturacak. Ayrıca vatandaşlar, kurumlara kira sözleşmelerini iletme yükünden de kurtaracak.
VERGİ KAYBININ ÖNÜNE GEÇİLECEK
Gelir İdaresi Başkanlığı kira gelirini beyan etmeyen ev sahiplerinin peşinde. Bunların tespiti için önemli adımlar da atıldı. Kira sözleşmesinin e-Devlet’te taşınması bu alanda atılan en önemli adımlardan biri oldu. Ülkemizde konut ve işyeri kiralamalarının yüzde 20-25’i ya hiç kira sözleşmesi imzalanmadan ya da düşük kira sözleşmesi kontratı şeklinde düzenleniyor. Mal sahipleri kirayı genelde elden alarak vergi kaybına sebebiyet veriyor. Yine çift kontrat dediğimiz, kiracı ile düşük bedelli kontrat yapılması ama ikinci bir kontrat ile daha fazla kira bedeli alınarak bakanlığa düşük bedelli kontrat beyan edilerek vergi kaybına sebebiyet verildiği de biliniyor. Uygulamanın zorunlu olmasıyla bunların önlenmesi planlanıyor.
FAHİŞ ZAM BASKISI OLMAYACAK
Kira sözleşmesinin yapılmadığı, ödemelerin elden olduğu sistem vergi kaybının yanında kiracılar açısında da birçok risk barındırıyor. Kira sözleşmesi imzalanmayan örneklerde kiracı adeta mal sahibine mahkum oluyor. Elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri kendi adına yaptırıp açtıramadığı gibi kira artış döneminde yasal oranın üzerinde zam taleplerine razı geliyor. Ancak sözleşme e-Devlet üzerinden olursa hem temel hizmetler kolayca alınabilecek, hem de ev sahibinin yasal oranın üzerinde zam talep etme baskısı ortadan kalkacak. Ya da istediğinde dava sürecinde kiracı lehine belge oluşacak.
MAHALLE MAHALLE KİRALAR BELİRLENECEK
Yeni dönemin en önemli avantajlarından biri ‘bölgesel değer haritası oluşması’ olacak. Taşınmazların yaşları, konumları, tüm iç ve dış nitelikleri de bilinerek ortalama kira değerleri tespit edilecek. Bölgesel değerler ile hem vergi kaybı önlenecek, hem de ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı sonucu açılan kira tespit davalarında daha kolay karar alınacak. Belki de bilirkişinin rayiç kirayı tespiti için beklenmeden bu değerler kullanılacak ve 2-3 yılı bulan dava süreçleri hızlanacak.
Şunu da belirtmek de fayda var; Yine mahkemeler açılan kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda kira sözleşmesine ulaşmakta bazen zorluk çekiyor. İşte bu noktada e-Devlet sistemi üzerinden imzalanan kira sözleşmeleri net bir delil niteliğinde kolay ulaşılabilir olacak.
YASA DIŞI KİRALAMA SAHTE İMZA ÖNLENECEK
“İstanbul Avcılar’da bir kiracı, ev sahibinin haberi olmadan eve 27 yatak koyarak çok sayıda yabancı uyruklu kişiye kiralama yaptı. Dairenin balkonunda bile yatak olduğu ortaya çıktı.”
Geçtiğimiz aylarda basına yansıyan bu örnekte olduğu gibi kimi zaman kiracılar ev sahibinin haberi olmadan evi başkasına, hatta başkalarına kiralayarak illegal bir ticaret yapıyor. Yine bazı durumlarda kira sözleşmesine sahte imza konulması suretiyle evlerin kiralanmış olarak gösterildiği ve kullanıldığı görülüyor.
Sözleşmenin e-Devlet sistemi üzerinden imzalanmasının ciddi şekilde alt kiralama yapmak isteyen kiracıları caydırıcı etkisi olacağını söylenebilir. Özellikle sahte imzalı kira sözleşmeleri için ise e-Devlet kira sözleşmeleri zorunlu hale geldiği takdirde artık bu sözleşmelerle imzalanan taşınmazlardaki kişilerin işgalci olarak tanımlanıp kaymakamlık vasıtası ile dava açmadan tahliye edilebilmelerinin önü açılabilecek.
ŞİMDİ SIRA İKİNCİ AŞAMADA
Uygulamadan ilk aşamada, 18 yaş üzerinde olan e-Devlet kullanıcıları faydalanabiliyor. Hizmet gerçek kişiler arasında düzenlenecek kira sözleşmesinde kullanılabiliyor. İşlem tarafları arasında tüzel kişi varsa hizmetten yararlanılamıyor. Edinilen bilgilere göre, uygulamada ikinci aşamaya yıl sonunda geçilecek. Düzenlemenin devamında, emlak danışmanları ve yetki verilen kişiler, sözleşme hazırlama ve tarafların (taşınmaz sahibi ve kiracı) onayına sunma rolü ile sürece dahil olacak.